We moeten ‘bouwen bouwen bouwen’

De Eerste Kamer sprak deze week over Wonen en Bouwen in Nederland. Senator van Rooijen verwoordde het standpunt van 50PLUS zoals hieronder opgenomen.

De staat van de woningmarkt leent zich niet voor eenvoudige analyses en al helemaal niet voor snelle en makkelijke oplossingen. Maar ik weet haast wel zeker, dat de waarde van de corporatiesector voor Nederland als welvaartstaat en voor de onderste helft van het inkomensgebouw in het bijzonder, de afgelopen jaren weer glashelder is geworden. Ook hebben we geaccepteerd, dat we het probleem niet van het ene op het andere jaar kunnen oplossen. 

Woningen bouwen kost nu eenmaal veel tijd en er komen ook weer steeds nieuwe wachtenden bij. Van jonge mensen die een gezin willen stichten en ouderen die van een hun huis naar een seniorenappartement willen verhuizen tot en met de huisvesting van een aanzienlijke instroom van statushouders. De rol van woningbouwcorporaties bij het huisvesten van woningzoekenden met lage of middeninkomens is groot, de waarde onbeschrijflijk. Met de blik van 2024, vraag je je af wat ons heeft bezield

De politiek heeft in 2012 met een botte bijl ingehakt op de corporatiesector, door de invoering van de verhuurderheffing. Des te meer valt het de politiek te verwijten, dat er onvoldoende sprake is geweest van een vooruitziende blik. Zonder mijn eigen straatje te willen schoonvegen, wijs ik er wel op dat mijn partij de verhuurderheffing nooit heeft gesteund en in onze CPB doorgerekende tegenbegroting voor het jaar 2018, stelde 50PLUS al voor om de heffing in twee grote stappen af te schaffen. Dat neemt niet weg dat het is gebeurd. We hebben niet alleen vele miljarden onttrokken aan de corporatiesector, maar we hebben destijds met de verhuurderheffing ook de leencapaciteit aangetast. Daarmee hebben we niet alleen de bouwproductie direct omlaag gemanipuleerd, maar ook de planning voor de toekomst. En nu zijn de ‘rapen al een poosje gaar’.

Er gaan verschillende cijfers rond over hoeveel schade de verhuurderheffing precies heeft toegebracht aan de huursector in het algemeen en aan de corporatiesector in het bijzonder. In 2020 gaf koepelorganisatie Aedes nog aan dat de verhuurderheffing leidde tot 50% minder sociale woningbouwproductie. 

Vraag. De minister somt in zijn brief op wat hij extra heeft uitgegeven aan sociale woningbouw. Kan de minister aangeven of zijn additionele inspanningen richting woningcorporaties van de afgelopen jaren, opgeteld de totale opbrengst van de verhuurderheffing over de periode 2013 – 2022 al overschrijdt of nog niet? 

Ik heb in eerdere bijdragen vaker gesproken over de fiscale puinhopen van de kabinetten Rutte. Dan doel ik in de eerste plaats op de ‘antiliberale’ explosie van de grote belastingkortingen zoals de arbeidskorting, ten koste van lage tarieven en eenvoudige regels. Maar de invoering van de verhuurderheffing bij het Lenteakkoord in 2012, hoort zeker ook thuis in het rijtje met fiscale puinhopen. Het lenteakkoord was een gelegenheidscoalitie van partijen, na het uiteenvallen van de Catshuisonderhandelingen met Wilders, over de voortzetting van Rutte I. De PVV wilde er niet voor tekenen.

Maar VVD, CDA, D66, GroenLinks en de ChristenUnie vonden de verhuurderheffing wel een goed idee. Kort daarna, in het regeerakkoord Rutte II, werd de net ingevoerde verhuurderheffing zelfs nog verdubbeld. In de politieke beeldvorming was Wilders toen “een wegloper”. Iemand die zijn verantwoordelijkheid niet nam. Maar voorzitter, de PVV probeerde toen wel de verhuurderheffing tegen te houden. Als dat was gelukt, dan zouden we nu misschien wel 200.000 extra sociale huurwoningen hebben gehad en daar zouden, paradoxaal genoeg, ook veel statushouders en mensen met een migratieachtergrond waarachtig van geprofiteerd hebben. Politieke beeldvorming kan de werkelijkheid danig verstoren, wil ik maar zeggen. 

De partijen die in 2012 het lenteakkoord sloten, zouden inmiddels wel terug willen komen op de verhuurderheffing, vermoed ik. Mind you, terwijl de verhuurderheffing haar vernietigende uitwerking op de woningmarkt mocht uitleven, vlogen de Tesla subsidies en zonnepaneelregelingen voor woningbezitters ons om de oren. Ik ben niet de eerste die dit opmerkt. Naar de mening van 50PLUS, is de nog recente geschiedenis van de verhuurderheffing een belangrijke les voor Kamerleden en Senatoren van alle politieke gezindten!

There is no use crying over spilled milk, zeggen ze. De verhuurderheffing is inmiddels afgeschaft en het huidige kabinet heeft ook extra geld uitgetrokken waar corporaties mee aan de slag zijn. Woningcorporaties hebben weer meer cashflow en kunnen beter vooruit plannen. Maar er is wel een belangrijk decennium, een ‘window of opportunity’ verloren gegaan. Want in het nieuwe tijdperk zonder verhuurderheffing zijn zowel de kosten als de beschikbaarheid van arbeid, kapitaal en grondstoffen gigantisch onder druk gekomen. De rente is nu veel hoger. 

Ik durf wel te spreken van een schokeffect, zeker in vergelijking met de rustige inflatie jaren die eraan voorafgingen. 

Alle kostensoorten zijn in een paar jaar tijd zodanig hard gestegen, dat we de verloren productie waarschijnlijk nooit meer zullen inhalen. Tenminste, niet zonder enorme extra inspanningen. De oplossingen voor de korte termijn, worden gezocht in het realiseren van tijdelijke woningen en een betere benutting van de bestaande woningvoorraad. 

Wat is ten aanzien van het realiseren van grote aantallen tijdelijke woningen precies de stand van zaken op dit moment? In mei 2023, liet de minister in een brief aan de Tweede Kamer weten dat de realisatiecijfers van flexwoningen flink tegenvallen met wat de minister oorspronkelijk voor ogen had.

Maar hoe gaat dat nu en wat heeft u sindsdien gedaan om de productie van tijdelijke woningen alsnog op te voeren tot het beoogde doel? 

Op het punt van flexwoningen en het beter benutten van de bestaande woningvoorraad, deelt mijn partij de suggesties zoals geschetst in het position paper van professor Boelhouwer. 

Voorzitter. In een markt met voldoende aanbod hoef je de prijzen niet te reguleren. Als je slechte woningen verhuurt voor te veel geld, dan komt er gewoon niemand op af. Maar door het huidige gebrek aan aanbod zijn mensen vaak zélf bereid om meer te betalen. Behalve meer aanbod, zijn er geen makkelijke oplossingen. Particuliere verhuurders, van de grote beleggers tot en met de kruidenier met 1 pandje, zijn geen sociale woningcorporaties. Zij kunnen bij een opeenstapeling van wettelijke veranderingen kiezen voor een ander bestaan. 

Met een obligatierente van 4%, is er inmiddels een waardig en stabiel alternatief voor beleggen in huurwoningen. Zeker als de verhuurders al op leeftijd zijn en geen zin meer hebben in gedoe. Zij moeten leven van de huuropbrengsten voor hun oude dag, want zij hebben vaak geen of een laag pensioen. 

De rendementskansen elders worden relatief stabieler en meer gegarandeerd, ten opzichte van het verhuren van een woning. Eventuele nieuwe fiscale plannen, komen daar nog bovenop. Er wordt stevig gezaagd aan de stoelpoten van woningbezitters. Prima als er sprake is van oneigenlijke verrijking. Maar niet prima als privaat kapitaal op grote schaal de woningmarkt verlaat. Wat doen we om te voorkomen dat deze woningen de betaalbare segmenten helemaal verlaten? Dan raken we toch nog verder van huis? De markt wordt nog kleiner en de woningen nog duurder, en de huurders kunnen die woningen niet kopen, want dat kunnen ze niet betalen.  

Tal van maatregelen en nieuwe wetgeving hebben het particulier bezit en de verhuur van woningen reeds minder aantrekkelijk gemaakt. 

 

Het bijna uitsluiten van tijdelijke huurcontracten. Diverse en steeds verdergaande plannen voor het belasten van vermogen in box 3. Vandaag in dit huis, hoogstwaarschijnlijk de Wet Maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten’. Deze week, in de Tweede Kamer de Wet betaalbare huur. En dan ik sla ik gemakshalve nog wel wat over. 

Wij geven particuliere verhuurders telkens weer nieuwe redenen om over hun bestaan als verhuurder na te denken. En dan formuleer ik het nog voorzichtig, want in het negatiefste geval wordt het een besmette economische activiteit waar particuliere investeerders zich liever helemaal van terugtrekken. Ik geef de minister op dat punt het advies mee om heel voorzichtig te zijn!  

Ik ben niet de eerste die aangeeft dat het woningmarktbeleid van dit kabinet onder bepaalde omstandigheden ‘self defeating’ zou kunnen worden. Net genoemd ook, de overdrachtsbelasting voor tweede woningen en beleggingspanden. Deze is exorbitant. Meer dan 10%. De minister noemt in zijn brief ook de verhoging van de overdrachtsbelasting en de negatieve effecten die dit volgens investeerders heeft op het investeringsklimaat en de woningproductie. De evaluatie staat gepland voor dit jaar. Mijn fractie vraagt of de minister hier ‘een turbo op kan zetten’? 

Dan voorzitter kom ik op de woonvoorzieningen voor senioren. In verschillende position papers wordt de beperkte doorstroming van ouderen naar kleinere woningen als belangrijke reden aangemerkt voor de wooncrisis in het algemeen. In de pers, werden ouderen zelfs al enkele keren in een negatief daglicht gepresenteerd. 

Met koppen zoals “een derde van de jongeren vindt het de ‘morele plicht’ van ouderen om naar een kleiner huis te verkassen” wordt ouderen iets verweten of aangewreven. Er wordt gepolariseerd. Ja, er lijkt door sommige actoren en opiniemakers zelfs weer een generatieconflict te worden opgespeeld. Dat maakt mij verdrietig. 

Het verdwijnen van veel woonopties voor ouderen is niet iets wat deze groep kan worden verweten. Het sluiten van bejaardenhuizen, verzorgingshuizen en de genadeloos afgeknepen inzet van de woningcorporaties waar ik mijn betoog mee begon, is een politieke verantwoordelijkheid. Politieke partijen, de regeerakkoorden en de uitvoering door de gekozen bestuurders, moeten dat dragen en met plannen komen om de problemen op te lossen. Ook als ze (deels) zelf veroorzaakt zijn. 

We moeten ‘bouwen bouwen bouwen’. Beide Kamers hebben hun ogen veel te vaak van de woningnood-bal afgehaald. Bij de stemming over de spoedwet aanpak stikstof in december 2019, had 50PLUS haar ogen nog wél primair gericht op de woningnood. Met een aangenomen motie (35347, L) werd meer inzicht vereist in de lokale woonbehoeftes van ouderen, ten behoeve van de wettelijk vereiste opstelling van woonzorgvisies door gemeenten. 

Voorzitter samenvattend: Ik hoop in dit debat vooral van de minister te horen dat diverse obstakels uit de weg zijn geruimd en dat de inhaalslag waar we allemaal op wachten, vorm krijgt. Dankuwel. 

Dankuwel.