50PLUS komt op voor kleine verhuurders
50PLUS wil dat de regering middenstanders met 1, 2 of 3 pandjes niet zwaarder belast zoals nu het plan is.
Voorzitter,
In goed Nederlands, hebben we de afgelopen decennia de woningmarkt verpest.
Het is niet leuk om te erkennen en zeker niet chique om het zo te zeggen; maar het is een opinie of stelling die inmiddels wel: “staat als een huis”. Het is niet fair om de schuld van de pijnlijke staat van onze woningmarkt helemaal in de schoenen te schuiven van het huidige kabinet. De schaarste, want daar is in Nederland altijd sprake van geweest, is over een veel langere periode niet goed gemanaged en extreme schaarste is inmiddels een feit. Dat hoeven we niet te verbloemen. Een jonge twintiger die zich in 2012 inschreef voor een sociale huurwoning, heeft misschien net een woning toegewezen gekregen. In dezelfde periode zagen we 100% prijsstijging voor een gemiddelde koopwoning. Comfortabel voor degenen die toen of eerder gekocht hebben maar zo is het ook onbetaalbaar geworden voor starters met een middeninkomen.
Ik zal u de opsomming van alle gebeurtenissen en maatregelen sinds de jaren 90 besparen maar naar de mening van de fractie van 50PLUS is er in elk geval van een gebrek aan ‘regie door de overheid’ geen sprake geweest. Integendeel. Nederland heeft namelijk in het leven van de thans aanwezige senatoren altijd één van de meest gereguleerde woningmarkten ter wereld gehad met het hoogste percentage sociale woningbouw. De minister wil nog méér de regie pakken maar volgens de fractie van 50PLUS is er meer behoefte aan consistent beleid en doelgerichtheid, dan aan nog meer regie.
Nu zitten we al jaren met acute problemen die zich blijven verergeren door de extreme schaarste. Het heeft er onder andere toe geleid dat verhuurders van woningen, ook van woningen van mindere kwaliteit, zeer hoge huren kunnen vragen waar mensen toch voor willen tekenen. Dat voorzitter is een symptoom. Een pijnlijk symptoom van schaarste. Deze symptoombestrijding is het primaire doel van de wet betaalbare huur. Dat wil niet zeggen dat dit kabinet helemaal geen maatregelen neemt om de oorzaken van de schaarste aan te pakken, maar de wet betaalbare huur is er daar in elk geval niet 1 van.
De Raad van State formuleerde het in haar advies op het wetsvoorstel als volgt: “Dat de regering te weinig aandacht besteed aan de dieperliggende oorzaken van de schaarste in het aanbod” (1). “dat het positieve effect voor huurders slechts eenmalig is” (2). En “dat de regering de effectiviteit van de voorgestelde regulering niet overtuigend motiveert, met name bij het risico op het beschadigen van de investeringsbereidheid” (3).
De minister heeft sinds dit advies zijn toelichting nog uitgebreid en aangescherpt, maar de kern van de kritiek van de RvS staat wat 50PLUS betreft nog steeds fier overeind.
Een aansprekend eenmalig voordeel voor huurders, maar geen bijdrage aan het oplossen van de schaarste. Het risico op het verminderen van de investeringen in nieuw woningaanbod neemt alleen maar toe.
Dat risico mag niet weggemoffeld worden want we hebben stapels aan literatuur en praktijkvoorbeelden in andere landen waar regulering van huren vooral heeft bijgedragen aan verergering van de problemen. The Economist wijdde er vorige week nog een heel artikel aan. Ik citeer: “many politicians ideas to help tenants will actually make things worse”.
Huurregulering blijkt in de praktijk, ondanks alle goede intenties, self defeating en niet in het belang van de huurders die het zegt te willen helpen. Als mijn fractie met zekerheid zou kunnen vaststellen dat de wet betaalbare huur louter een voordeel oplevert voor huurders dan zou de keus niet ingewikkeld zijn. Dan is het nog steeds symptoombestrijding maar toch nuttig. Maar als de symptoombestrijding ook nog schade toebrengt aan de dieperliggende oorzaken van de woning schaarste, dan slaat bij mijn fractie ernstige twijfel toe.
Verhuurders staan in het huidige tijdsgewricht nogal vaak in een kwaad daglicht. Huisjesmelker is de hippe term die daarvoor wordt gebruikt. Net als alle particuliere woningbezitters, hebben zij de afgelopen 12 jaar de waarde van hun bezit bijna zien verdubbelen.
Veel politici kijken daar verlekkerd naar en zien mogelijkheden om er fiscaal of anderszins de bijl in te zetten. De waardestijging van het bezit, wordt gebruikt om hogere lasten voor woningbezitters te rechtvaardigen (overdrachtsbelasting, box 3 en de OZB).
Diezelfde waardestijging, wordt echter ook nog gebruikt om een verlaging van huren te rechtvaardigen. Dat is bij elkaar genomen heel onverstandig voorzitter.
Investeringsbeslissingen worden genomen aan de marge van de realiteit van vandaag.
Een bestaande verhuurder denkt niet: Ik heb (op papier) 2 ton waardestijging “gekregen” dus nu kan ik wel 20 duizend per jaar extra belasting en kosten betalen.
Wat de bestaande verhuurder wél denkt is: de waardestijging kan als sneeuw voor de zon weer verdwijnen, maar al mijn lasten en kostenstijgingen zijn structureel, worden jaarlijks verhoogd en komen elk jaar terug.
De zittende verhuurder wordt gestimuleerd om de markt te verlaten en de potentiële nieuwe verhuurder investeert zijn geld wel ergens anders. De volgende minister die daarop wil reageren door “de regie te pakken” moet opnieuw met nog meer miljarden belastinggeld over de brug komen.
Niemand kan zeggen wat voor verhuurders precies het breekpunt is. Het punt waarop zij afscheid nemen van hun positie als verhuurder. Maar als het punt bereikt is dan vliegt het met miljarden tegelijk de markt af. Alle huidige bewindslieden zijn dan waarschijnlijk al begonnen aan een nieuwe uitdaging. Na ons de zondvloed
In mijn bijdrage aan het recente debat over “wonen en bouwen in Nederland” heb ik het als volgt geformuleerd:
“Tal van maatregelen en nieuwe wetgeving hebben het particulier bezit en de verhuur van woningen reeds minder aantrekkelijk gemaakt. De verhoging van de overdrachtsbelasting voor tweede woningen naar > 10%. Het bijna uitsluiten van tijdelijke huurcontracten. Diverse en steeds verdergaande plannen voor het belasten van vermogen in box 3. De Wet Maximering ‘huurprijsverhogingen’. En nu weer de Wet betaalbare huur.”
“Wij geven particuliere verhuurders telkens weer nieuwe redenen om over hun bestaan als verhuurder na te denken. En dan formuleer ik het nog voorzichtig, want in het negatiefste geval wordt het een besmette economische activiteit waar particuliere investeerders zich liever helemaal van terugtrekken. Ik geef de minister op dat punt het advies mee om heel voorzichtig te zijn!”
Welnu voorzitter. Ik neig ernaar om te oordelen dat deze minister niet voorzichtig genoeg is geweest om te voorkomen dat er voor verhuurders een breekpunt komt. Of dit wetsvoorstel voor verhuurders het breekpunt is weet ik niet. Dat valt ook niet te modelleren. Maar het helpt zeker niet. De voortdurende onzekerheid over box 3 en het kleptocratische tarief in de overdrachtsbelasting van > 10% spelen ook een grote rol. Zeker voor de kleine verhuurders, waarvoor mijn fractie heel grote zorgen heeft en houdt.
Mijn fractie heeft bij herhaling aandacht gevraagd voor kleine verhuurders die met hun spaargeld woningen kopen voor hun oudedagvoorziening: middenstanders, winkeliers en boeren. Zij bouwen immers geen fiscaal gefaciliteerd pensioen op. Wij vroegen een uitzondering voor kleine verhuurders met max 5 woningen. De minister antwoordde dat dit niet mogelijk is omdat de huurders en de gemeente niet zouden kunnen achterhalen of een verhuurder meerdere woningen heeft of deze verdeeld heeft over verschillende BV’s. Maar is misschien een andere uitweg te vinden, zo vraag ik de minister? Wat als bijvoorbeeld de gevraagde uitzondering zich zou beperken tot verhuurders in box 3. Graag een antwoord van de minister, want de stemming over het amendement De Groot in de Tweede kamer, was een duidelijk signaal dat er voor de kleine verhuurder iets moet gebeuren.
Voorzitter, dat brengt mij onvermijdelijk op de fiscaliteit.
Box 3 en de 10,4% overdrachtsbelasting zijn een bron van kwaad voor verhuurders. Ga maar na. Recent is het tarief in box 3 verhoogd naar 36% en het fictieve rendement voor vastgoed naar 6%. De overdrachtsbelasting ging met een reuzesprong omhoog, van 6% naar 10,4%.
Dit heeft niets meer te maken met rechtvaardige belastingheffing maar alles met het pakken van verhuurders en bezitters van vastgoed. Niet zo vast en goed zou ik zeggen.
De Hoge Raad heeft op 6 juni de verwachte uitspraak gedaan dat de herstel en overbruggingswet bij box 3, in strijd is met het eigendomsrecht van het EVRM. De box 3 belastingplichtige mag nu voor meerdere jaren bewijzen dat zijn werkelijk behaalde rendement lager is dan het fictief rendement van 6%.
Maar er zit een adder onder het gras: de Hoge
Raad heeft in haar uitspraak op 14 juni bepaald dat ook waardestijgingen als werkelijk rendement onder het fictief rendement vallen. Mijn fractie schat in dat dit voor veel box 3 belastingplichtigen betekent dat zij niet kunnen aantonen dat het werkelijk rendement onder de 6% is gebleven. Voor veel box 3 belastingplichtigen zal de uitspraak van de Hoge Raad een grote tegenvaller zijn.
Terzijde: Staatssecretaris van Rij heeft gisteren het wetsontwerp voor box 3 voor advies naar de Raad van State gestuurd. Voor vastgoed gaat dan het échte werkelijk rendement gelden, huurinkomsten minus de kosten. 50PLUS vindt dat een grote verbetering.
Dan de overdrachtsbelasting. Ik kan daar kort over zijn: mijn fractie wil dat de 10,4% per direct van tafel gaat. Het drukt op het rendement. Direct en enorm. 10,4% over een aankoop van 500.000 betekent 52.000 euro duurdere aankoop. Dat is toch niet redelijk meer. Ik val dan ook maar met de deur in huis en ik dien de volgende motie in:
De Kamer,gehoord de beraadslaging,
constaterende dat fiscaal beleid rond vastgoedinvesteringen en woonbeleid niet in samenhang functioneren;
constaterende dat beleggers met 10,4% overdrachtsbelasting een dusdanig hoog tarief betalen dat benodigde investeringen in nieuwbouw achterblijven;
overwegende dat investeerders gebaat zijn bij zekerheid op korte termijn;
verzoekt de regering om ten behoeve van de augustusbesluitvorming in kaart te brengen op welke manier de overdrachtsbelasting voor beleggers substantieel verlaagd kan worden zodat investeringen in de nieuwbouw een extra impuls krijgen.
en gaat over tot de orde van de dag,
Van Rooijen
Tot slot voorzitter. De wet moet voor 1 juli in het staatsblad komen.
Waarom moet dat voorzitter? Over stoom en kokend water gesproken. Dat raakt aan de algemene reflectie die wij geacht worden te plegen en tevens aan de probleemoplossing die bij de behandeling van een wetsvoorstel nog plaats moet kunnen vinden. Hebben we iets geleerd van de vreselijke Pensioenwet die hier nog door de oude Senaat gejast moest worden. Gelukkig is dat nu een vrije kwestie
Voorzitter, wat voor mijn fractie niet acceptabel is, is als blijkt dat tijdsdruk uw belangrijkste raadgever is geweest.
Dankuwel.
